שינויים ומגמות
בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג - 1963
לשנים 2010-2012
מאת: עו"ד עינת גלוסר
1. ביום 18 באוקטובר 2010, פורסמה הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א - 2010 (ה"ח (הממשלה) 541, עמ' 6). בין יתר התיקונים, הוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963, בסוגיות שיפורטו להלן. ביום 29 בדצמבר 2010, התקבל בכנסת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א - 2011, אשר כלל חלק מהתיקונים המוצעים לחוק.
1.1. כללי
במסגרת הצעת החוק, הוצע בין היתר, לשנות את שיטת הדיווח והליכי השומה הקבועים בחוק באופן שיפשט את ההליכים ויצמצם את משכם ויתבסס רובו ככולו על שומה עצמית מפורטת ומלאה, וזאת, בהתאמה מרבית להליכים הקבועים בפקודת מס הכנסה.
1.2. ניכוי מס במקור (מס שבח) בעיסקת מקרקעין
לפי הדין הקיים, תנאי לתוקפן של עיסקאות במקרקעין הוא תשלום כל חובות המס בשל המקרקעין ולצד הוראה זו קובע סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין כי חובת תשלום מס השבח חלה על המוכר. הואיל ובדרך כלל המוכר אדיש להשלמת רישום העסקה בפנקסי המקרקעין, קונים רבים נאלצים לשלם את חובות המס של המוכרים, כדי שיוכלו לרשום את הנכס על שמם. הוצע לקבוע כי נוסף על חובת תשלום המס הקבועה בסעיף 15 לחוק לגבי מוכר או עושה פעולה באיגוד מקרקעין, לפי הענין, בכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, בהגיע המועד שבו חלה חובת תשלום המס לפי סעיפים 51 ו- 52 לחוק, יעביר הקונה למנהל סכום השווה ל-15% מן התמורה שנקבעה לעסקה (קרי, ניכוי מס במקור). סכום זה ייחשב כסכום ששולם על חשבון המס שחייב בו המוכר, ויראו בו כאילו שולם למוכר על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם.
עוד הוצע להסמיך את המנהל להקטין את השיעור האמור, אם הוא סבור שהמס שיחול בעסקה נמוך מהסכום האמור.
סכום שנוכה לא יוחזר עד שהפכה השומה לסופית או לפי קביעת ועדת ערר, לפי המאוחר.
עם העברת הסכום על ידי הקונה כאמור, ימסור המנהל לקונה את אישורי המיסים הנדרשים לשם רישומה של העסקה על פי כל דין.
אימוץ המנגנון המוצע יאפשר, מיד עם העברת הסכום על ידי הקונה, לתת לו את אישורי המסים הנדרשים לשם רישומה של העסקה על פי כל דין, ויבטיח כי השלמת העסקה והעברת מלוא התמורה ייעשו רק כאשר הנכס נקי מחובות מס ומוכן לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין.
1.3. דחיית יום מכירה בעסקה שתלויה בשינוי תכנית והגדלת זכויות בניה
לפי הדין הקיים, יום מכירה בעסקאות שתוקפן הותנה בתנאי מתלה, הינו יום כריתת החוזה.
הוצע לדחות את יום המכירה לגבי עסקאות שתמורתן כולה אינה בכסף ואשר מותנות בשינוי עתידי של תכנית, כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, ליום אישור התכנית ולחייב את הצדדים למסור הודעה על דבר ביצוע העסקה לפני התקיימות התנאי העתידי, בתוך 30 ימים מיום ההסכם.
ביום 29 בדצמבר 2010, התקבל תיקון מס' 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) במסגרת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א - 2011 והתיקון הנ"ל המוצע לחוק התקבל.
1.4. קביעת מסלול הצהרה אחיד
סעיפים 73 ו-75 לחוק מיסוי מקרקעין קובעים חובת הצהרה על אירוע המס. המוכר והרוכש יכולים לבחור אם להגיש הצהרה רגילה או הצהרה שהיא שומה עצמית. הוצע לקבוע בסעיפים 73 ו-75 לחוק מסלול הצהרה אחיד.
בד בבד הוצע לבטל את סעיף 20 לחוק, הדן בקביעת יום המכירה בעסקה שלא נמסרה לגביה הצהרה או שההצהרה אינה נכונה, אשר יתייתר.
הוצע לקבוע חובת הגשה של שומה עצמית על עסקה בתוך 25 ימים מיום ביצועה, בה יפורטו כל אלה: פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך מכירתה, התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה, הניכויים והתוספות שהוא תובע לענין חישוב השבח, סכום המס המגיע ודרך חישובו, זכאות לפטור או להנחה מהמס החל. סעיף כאמור יחול על מוכר זכות במקרקעין, עושה פעולה באיגוד מקרקעין, רוכש זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין.
מוכר, עושה פעולה או רוכש כאמור, לפי הענין, שלא פרט בהצהרתו את כל הפרטים הנדרשים לשומה העצמית, יראוהו, לענין סעיף 82 לחוק, כאילו לא הגיש הצהרה. הוראה כאמור לא תחול לגבי אי מסירת פרטים בהתייחס לתמורה בעד רכישת הזכות ותאריך רכישתה, אם שוכנע המנהל כי הפרטים האמורים אינם מצויים בידיעת המצהיר לאחר ששקד שקידה ראויה וסבירה להשיגם.
1.5. הגדרת מדד
בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין מובאות הגדרות המשמשות לפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין, העוסק בסכום המס. הרישא של ההגדרה "מדד" היא "מדד המחירים לצרכן המתפרסם מדי פעם מטעם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ולגבי התקופה שלפני שנת 1951 המדד שקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת".
בעקבות ההצעה כי שומה עצמית תוגש בתוך 25 ימים מיום ביצועה של העסקה, וכדי לא לפגוע במוכנות הנישום ובזמן העומד לרשותו להצהיר על העסקה שעשה, הוצע לקבוע כי המדד לחישוב השבח יהיה המדד שפורסם לפני היום הרלוונטי, כגון יום המכירה - המדד הידוע. בעקבות התיקון יהיו לנישום 25 ימים מלאים לחישוב המס ולעריכת השומה במתכונת המוצעת. יחד עם זאת, ההכוונה למדד שפורסם לפני המועד הרלוונטי לא תחול אם נוסח הסעיף שבו מופיע המונח "מדד" נוקב בתאריך ספציפי.
1.6. דחיית תשלום מס - הקדמת מועד
סעיפים 51 ו-52 לחוק מיסוי מקרקעין קובעים מנגנון לדחיית תשלום המס, אם טרם נמסרה חזקה לקונה, טרם ניתן ייפוי כח בלתי חוזר לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין על שם הקונה או טרם שולם סכום העולה על 50% מן התמורה שנקבעה בהסכם, לפי המאוחר.
הוצע להקדים את המועד שבו חלה חובת תשלום המס למועד שבו שילם הקונה סכום העולה על 30% מן התמורה.
1.7. שומות במכירת זכות במקרקעין
1.7.1. שומה זמנית
לפי הדין הקיים, עומדים לרשות המנהל שישה חודשים לעשיית שומה זמנית. בשל המעבר המוצע למסלול שומה עצמית, הוצע להקטין את פרק הזמן הנתון למנהל לעשיית שומה, כך שהמנהל יהיה חייב לשלוח הודעת שומה לנישום, לפי הצהרתו, בתוך 20 ימים מיום קבלת השומה העצמית.
1.7.2. שומה סופית
הוצע לקצר את התקופה העומדת לרשות המנהל לעשיית שומה סופית, ולקבעה לתקופה של עד שמונה חודשים (תחת 12 חודשים, לפי הדין הקיים).
1.7.3. שומה לפי מיטב השפיטה - זכות טיעון
הוצע לתת זכות טיעון לנישום בטרם הוצאת שומה לפי מיטב שפיטה, זאת, בשונה מהוראות הדין הקיים, שלפיהן, עד לשלב ההשגה, שבו נקבעה בחוק זכות טיעון לנישום, הליך השומה הוא חד סטרי, המנהל רשאי להוציא שומה סופית או שומה לפי מיטב השפיטה בניגוד לעמדת הנישום, בלי להודיע לו ובלי לשמוע את עמדתו טרם עשייתה, זאת בתוך 12 חודשים מיום ההצהרה.
1.7.4. תיקון שומה
לפי הוראות סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, אי אפשר לתקן שומה לאחר שחלפו ארבע שנים מיום שנעשתה. הוצע להסמיך את המנהל לתקן שומה סופית אם הורשע הנישום, או הוטל עליו כופר כסף, וזאת בתוך שנה מיום ההרשעה או מיום התשלום.
1.8. השגה על הודעת שומה
סעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין, שעניינו זכותו של הנישום להגיש השגה על השומה שהוצאה לו לפי מיטב שפיטתו של המנהל, קובע כי ההשגה תוגש בתוך 30 ימים מיום שנמסרה הודעת השומה, והמנהל ישיב עליה בתוך שנה או בתוך 30 ימים מיום שאישר שקיבל את כל המסמכים והפרטים הנדרשים, לפי המאוחר. זכות להשמיע טענות לפני מתן החלטה הדוחה את ההשגה, תינתן אם הנישום ביקש זאת בהודעת ההשגה.
הוצע להחליף את סעיף 87 ולקבוע כי:
השגה תוגש בתוך 30 ימים מיום שנמסרה הודעת השומה. המנהל רשאי להאריך את המועד ככל שנראה סביר למנהל לפי הנסיבות, אם הוכח להנחת דעתו שהמשיג היה מנוע מלהגיש את הבקשה בתוך המועד האמור משום שנעדר מן הארץ או היה חולה או מכל סיבה סבירה אחרת.
המנהל ייתן למשיג את החלטתו בתוך שמונה חודשים מיום שנמסרה לו הודעת ההשגה או בתוך 30 ימים מיום שאישר כי המשיג המציא את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר. המנהל רשאי מטעמים מיוחדים, להאריך את התקופה האמורה, עד לתום שנה מהיום שנמסרה לו הודעת ההשגה.
השגה לגבי שומה שהוצאה בהעדר הצהרה לפי הוראות סעיף 82 לחוק, תהיה רק באמצעות הצהרה מפורטת של הנישום, והחלטת המנהל לגבי השגה כאמור תינתן בתוך שנה מיום קבלת ההצהרה המפורטת, ומטעמים מיוחדים - עד תום ארבעה חודשים נוספים.
לא יתן המנהל את החלטתו למשיג במהלך התקופה האמורה, לרבות תקופה שהוארכה, יראו את ההשגה כאילו התקבלה.
למשיג תינתן זכות טיעון, גם אם לא ביקש זאת במפורש.
1.9. ועדת ערר
לפי הוראת סעיף 89 (ב) לחוק, ועדת ערר שהוקמה לפי סעיף 89 (א) לחוק, רשאית לאשר את השומה, להפחיתה, לבטלה או להחליט בדרך אחרת, אך לא להגדילה.
הוצע להסמיך את ועדת ערר גם להגדיל את השומה, בדומה לערכאה מקבילה הדנה בערעורים לפי פקודת מס הכנסה ולפי חוק מע"מ.
1.10. מועד תשלום המס
לפי הדין הקיים, מועד תשלום המס קבוע לפי המועד להגשת ההצהרה או השומה העצמית - 50 ימים או 30 ימים, לפי הענין.
הוצע להאריך את מועד תשלום המס לשישים ימים מיום המכירה, בלי שסכום המס יישא הפרשי הצמדה וריבית.
לפי הדין הקיים, אם הוגשו השגה, ערר או ערעור לבית המשפט העליון, לא קמה חובה לשלם את המס כל עוד לא ניתנה החלטה או פסק דין סופי, לפי הענין.
הוצע לקבוע הוראות בדבר חובת תשלום המס שאינו שנוי במחלוקת לפי התקדמות הליכי השומה, לרבות בערכאות השונות.
1.11. קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה
לפי הדין הקיים, אם אדם לא הגיש הצהרה או הודעה במועד שנקבע, יוטל עליו בעד כל שבועיים של פיגור קנס של 1.5% מסכום המס שהוא חייב בו, ואם איננו חייב במס רשאי המנהל להטיל עליו בעד כל שבועיים של פיגור קנס של 25 ש"ח.
הוצע לקבוע סכומים קצובים של קנסות בשל אי דיווח במועד, כדלקמן:
בעד כל שבועיים של פיגור, קנס כמפורט להלן: בסעיפים 73, 76 לחוק - 500 ש"ח. בסעיפים 74, 75 - 400 ש"ח. הסכומים האמורים יתואמו אחת לשנה.
כן הוצע להסמיך את המנהל להקטין או לבטל כליל את הסכום שנקבע אם הוכח להנחת דעתו שהאיחור לא נבע ממעשה או מחדל התלויים ברצונו של האדם.
1.12. גביית מס בנסיבות מיוחדות
כדי להרחיב את אפשרויות הגביה בנסיבות מיוחדות שבהן העביר החייב את נכסיו לאחר בלא תמורה, או שהעבירן בלא תמורה או בתמורה חלקית למי שיש לו עמו יחסים מיוחדים, ולא נותרו לו אמצעים בישראל לסילוק חובו האמור, הוצע לאפשר למנהל, בדומה להוראות הקבועות בסעיף 119א לפקודת מס הכנסה, לגבות את המס המתחייב מאת מקבל הנכס, אם המעביר הוא איגוד - ממי שקיבל את הנכסים מאותו איגוד בנסיבות האמורות, ואם המעביר הוא יחיד - ממי שקיבל את הנכסים מאותו יחיד בנסיבות האמורות, כל עוד לא חלפו שלוש שנים מתום השנה שבה הועברו הנכסים כאמור, או מתום השנה שבה היה חוב המס לסופי, לפי המאוחר. לא ייגבה ממי שקיבל את הנכסים כאמור יותר משווי הנכסים שקיבל בלא תמורה או מההפרש שבין התמורה החלקית ששילם לבין שווי הנכסים, לפי הענין, ואם שילם מס בקשר להעברת הנכסים או הפעילות כאמור, לא יותר מהשווי או מההפרש כאמור, פחות סכום המס ששילם.
עוד הוצע לאפשר הגשת השגה וערעור על החלטה לעשות שימוש בסמכות זו.
ביום 29 בדצמבר 2010, התקבל תיקון מס' 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) במסגרת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א - 2011, והתיקון המוצע לחוק, התקבל.
1.13. מסירת דיווח/מידע באופן מקוון
הוצע להסמיך את המנהל לדרוש, בתנאים שיורה, כי מי שחייב למסור מידע או דיווח לפי החוק, ימסור את המידע או הדיווח באופן מקוון.
1.14. נאמנות
לפי הוראות סעיפים 69 ו- 74 לחוק, אדם הרוכש זכויות בנאמנות, רשאי להודיע למנהל על הנאמנות, ומשהודיע כך, יראו בהעברת הנכס ממנו לנהנה כעסקה כלכלית אחת.
הוצע לקבוע חובה להגיש הודעה על נאמנות.
ביום 29 בדצמבר 2010, התקבל תיקון מס' 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) במסגרת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א - 2011, והתיקון הנ"ל לחוק המוצע, התקבל.
1.15. פינוי ובינוי
פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין עניינו פינוי ובינוי. סעיף 49כב שבו קובע פטור ממס, בתנאים הנקובים בו, עד לגובה תקרת השווי, המוגדרת כאחד מאלה, לפי הגבוה: א. 150% משווי יחידת המגורים הנמכרת, בניכוי שוויין של זכויות לבניה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת, כמשמעותן בסעיף 49א(ב)(1); ב. שווי דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם, ששטחה 120 מ"ר.
הוצע להוסיף חלופה נוספת לתקרת השווי, והיא - שווי של דירת מגורים, כהגדרתה בסעיף 9(ג), באותו מתחם, ששטחה 150% משטחה של יחידת המגורים הנמכרת, ולא יותר מ- 200 מ"ר.
כן הוצע להרחיב את הפטור ממס כך שיחול לא רק אם התמורה בעד המכירה היתה רק זכות ביחידת מגורים חלופית אחת, אלא גם במקרה שבו המוכר רוכש בכספי התמורה, בתוך שנה, לפני או אחרי המכירה, זכות למגורים בבית אבות, ומלאו לו או לבן זוגו 60 שנים או שאחד מהם זקוק לשירותי סיעוד.
התיקון הנ"ל המוצע לחוק, התקבל בכנסת ביום י"ג בטבת התשע"א (20 בדצמבר 2010) במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 67), התשע"א - 2010.
התיקון לחוק פורסם ברשומות, ספר החוקים, 2269, י"ט בטבת התשע"א, 26 בדצמבר 2010.
1.16. תמ"א 38 - דחיית יום המכירה
פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין עניינו פטור במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תכנית המיתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38).
הוצע להוסיף בפרק זה הוראה מקלה שלפיה אם המכירה של הזכות הנמכרת מותנית בתנאי מתלה או שהיא מכירה של אופציה לרכישתה, יידחה יום המכירה עד למוקדם מבין אלה: המועד שבו התקיים התנאי המתלה, או שבו מומשה האופציה, לפי הענין, והמועד שבו הוחל במתן שירותי בניה, והכל ובלבד שנמסרה הודעה למנהל בתוך 30 ימים מיום ההסכם.
התיקון הנ"ל המוצע לחוק, התקבל בכנסת ביום י"ג בטבת התשע"א (20 בדצמבר 2010) במסגרת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 68), התשע"א - 2010.
התיקון לחוק פורסם ברשומות, ספר החוקים, 2269, י"ט בטבת התשע"א, 26 בדצמבר 2010.
1.17. קבוצות רכישה
הוצע לתקן את סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, ולראות ברכישה המתבצעת באמצעות קבוצת רכישה לשם יצירת מוצר מוגמר - נכס מבונה, כאילו נרכש המוצר המוגמר - דירה או מבנה אחר.
הוצע להגדיר את המונח "קבוצת רכישה": קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע של דירות המיועדות לשמש למגורים, באמצעות גורם מארגן שפועל, בתמורה, לארגון הקבוצה, לרבות הכנת מסגרת חוזית או אחרת שעל פיה תפעל הקבוצה לקבלת הנכס הבנוי על הקרקע שרכשה, שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים, והכל בעצמו או באמצעות אחר מטעמו; יראו קבוצה של עשרה רוכשים או יותר המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע של דירות המיועדות לשמש למגורים כקבוצת רכישה, זולת אם הוכח אחרת" (להלן: "הצעת החוק המקורית"). הגדרה כאמור לקבוצת רכישה, תחול בהתאמה גם בהתייחס לנכס בנוי שאינו דירת מגורים.
בדיון שהתקיים ביום 25 בנובמבר 2010, בוועדת הכספים של הכנסת הוצע לתקן את הצעת החוק המקורית ולשנות את ההגדרה של "קבוצת רכישה" כך שהקריטריון של 10 אנשים הוסר מההגדרה המקורית והדגש הינו על קיומו של מארגן המקבל תמורה. בהגדרה החדשה של קבוצת רכישה מוגדרת קבוצת רכישה כקבוצת רוכשים המחוייבים חוזית, באמצעות גורם מארגן המקבל תמורה בכסף או בשווה כסף, במישרין או בעקיפין, עבור ארגון הרכישה. במישרין, על ידי קבלת תשלום עבור ארגון הרכישה או הנחה על הרכישה העצמית שלו או הטבה כלשהי אחרת. בעקיפין, אם ההטבה לטובת מי ממקורביו וכיוצ"ב.
עוד הוצע לתקן את סעיף 16 לחוק, שכותרתו "תנאים לתוקפן של עסקאות", ולקבוע בו כי במכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה, תנאי נוסף למתן תוקף לעסקה יהיה המצאת אישור ממנהל מע"מ ששולם המע"מ המגיע מהמוכר בשל אותה מכירה או שניתנה לו ערובה לתשלום המע"מ במועדו. זאת, לפי הוראות סעיף 136 לחוק מע"מ, הקובע כי "המנהל רשאי לדרוש כי מכירת מקרקעין הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין או סוג מכירות כאמור לא יירשמו אלא אם כן בידי הקונה חשבונית מס בשל אותה מכירה או אם הומצא אישור מהמנהל ששולם המס המגיע בשל אותה מכירה או שניתנה לו ערובה לתשלום המס במועדו".
ביום 29 בדצמבר 2010, התקבל תיקון מס' 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) במסגרת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א - 2011.
בתיקון לחוק כאמור, התווספה הגדרה למונח "קבוצת רכישה" - "קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבניה על הקרקע של נכס שהוא אחד מהמפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחוייבים למסגרת חוזית: (1) נכס שאינו דירת מגורים; (2) נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים; לענין הגדרה זו - "גורם מארגן" - מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבניה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה עבור פעולות הארגון כאמור; "מסגרת חוזית" - מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי; "תמורה" - במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף".
סעיף 9 לחוק תוקן, ונקבע בגדרו, כי שווי המכירה של מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים או נכס שאינו דירת מגורים, יהא שווי המכירה של הנכס הבנוי.
1.18. תחולה
הוצע לקבוע כי תחילת תוקפם של התיקונים הנ"ל תהיה ביום 1 בינואר 2011, והם יחולו לגבי מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שנעשתה מיום זה ואילך.
2. בהחלטה מס' 2468 של הממשלה מיום 21 בנובמבר 2010, שנושאה קביעת שיעור מס שבח מופחת במכירת קרקע לבניה למגורים - הוראת שעה הוחלט להורות לשר האוצר להפיץ תזכיר חוק, שיכלול תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק"), במסגרתו תקבע בחוק הוראת שעה לגבי מכירות בידי יחידים בתקופה שבין 15 בנובמבר 2010 לבין 31 בדצמבר 2011, שאלה עיקריה:
2.1. שיעור מס שבח מופחת במכירת קרקע לבניה למגורים
2.1.1. במכירת קרקע למגורים שתמכר בתקופה שבין 15 בנובמבר 2010 ל-31 בדצמבר 2011, יחול שיעור מס שבח מופחת של עד 20% על השבח הריאלי, עד יום התחילה כהגדרתו בסעיף 47 לחוק, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
2.1.1.1. הקרקע נרכשה בתקופה שבין 1 באפריל 1961 ל-6 בנובמבר 2001.
2.1.1.2. המכירה היא של זכות במקרקעין שהיא קרקע שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, המתירה בניה למגורים על הקרקע של 10 יחידות דיור לפחות.
2.1.1.3. לא יאוחר מתום 30 חודשים מיום המכירה נבנו על הקרקע לפחות 80% מיחידות הדיור לפי התכנית החלה על הקרקע במועד קבלת אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבנין, לפי סעיף 265 לחוק התכנון והבניה, או 10 יחידות דיור, לפי הגבוה מביניהם.
2.1.2. שיעור המס המופחת כמפורט לעיל, לא יחול על מכירת קרקע לבניה למגורים שנעשתה בלא תמורה, או בין קרובים, או שחל לגביה פטור ממס, כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת לפי החוק או לפי פקודת מס הכנסה, או שהיא שינוי ייעוד שחלות לגביה הוראות סעיף 5 (ב) לחוק. כמו כן, שיעור המס המופחת לא יחול על פעולה באיגוד.
2.1.3. מוכר זכות במקרקעין יהיה חייב בתשלום מס השבח הרגיל, כל עוד לא התקיימו התנאים המזכים להפחתת שיעור המס כאמור. עם התקיימות התנאים המזכים, יהיה זכאי המוכר להחזר מס ששילם ויחולו לענין זה הוראות סעיף 103א לחוק. מנהל רשות המיסים רשאי לדחות את תשלום המס, כולו או חלקו, אם המוכר המציא ערובה בדרך ובתנאים שקבע להבטחת התשלום האמור.
2.1.4. תזכיר החוק יופץ לצורך קבלת הערות, למשך תקופה של 12 יום, ומיד לאחר מכן, ולא יאוחר מיום 12 בדצמבר 2010, יובא לאישור ועדת השרים לענייני חקיקה, אשר תקבל החלטה בענין, על דעת הממשלה.
2.2. תזכיר חוק כאמור הופץ, אך טרם ניתן אישור ועדת השרים לענייני חקיקה.
3. בהחלטה מס' 2613 של הממשלה מיום 19 בדצמבר 2010, שנושאה הגדלת היצע הדירות בשוק הנדל"ן באמצעות שינוי הוראת המס לגבי דירות להשקעה - הוראת שעה, הוחלט להורות לשר האוצר להפיץ בהקדם תזכיר חוק, לפיו, על אף האמור בסעיף 9 ובפרק חמישי 1 לחוק, ייקבעו שתי הוראות שעה לגבי מכירות ורכישות של דירות מגורים שייערכו בתקופה שבין 1 בינואר 2011 לבין 31 בדצמבר 2012 (להלן: "התקופה הקובעת"), ואלה הן:
3.1. פטור נוסף ממס שבח לשתי דירות מגורים מזכות בתקופה הקובעת
3.1.1. יחיד יהיה זכאי לפטור ממס שבח לגבי מכירה בתקופה הקובעת של שתי דירות מגורים מזכות, וזאת, בנוסף לפטורים להם הוא זכאי באותה התקופה לפי פרק חמישי 1 לחוק, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
3.1.1.1. שווי המכירה של כל אחת משתי דירות המגורים המזכות כאמור אינו עולה על 3 מליון ש"ח (להלן: "תקרת השווי הפטור"). עלה שווי המכירה על תקרת השווי הפטור, יהא חייב המוכר במס בסכום המתקבל מהכפלת סכום המס שהיה על המוכר לשלם אילולו הפטור לפי החלטה זו, בהפרש שבין שווי המכירה לבין 3 מליון ש"ח כשהוא מחולק בשווי המכירה.
3.1.1.2. היחיד מכר את כל הזכויות שיש לו בדירת המגורים המזכה הנמכרת.
3.1.1.3. היחיד ביקש פטור לפי החלטה זו בעת הגשת הצהרה לפי הוראות סעיף 73 לחוק.
3.1.2. הפטור הנ"ל לא יחול לגבי דירת מגורים שהמוכר קיבל ללא תמורה בתקופה שבין 1 בנובמבר 2010 לבין 31 בדצמבר 2012.
3.1.3. הפטור הנ"ל לא יחול לגבי מכירה בין קרובים.
3.1.4. במכירת דירת מגורים מזכה שתמורתה הושפעה מזכויות לבניה נוספת כאמור בסעיפים 49א(ב) או 49ז לחוק, יחול הפטור לפי החלטה זו על המכירה, לגבי שווי דירת המגורים המזכה ללא זכויות לבניה נוספת, בכפוף לתקרת השווי הפטור, וחישוב המס לגבי שווי דירת המגורים ללא זכויות הבניה ייעשה כמפורט בס"ק 3.1.1.1 לעיל. לגבי זכויות הבניה יחולו הוראות סעיף 49ז לחוק.
3.1.5. במכירת חלק מדירת מגורים מזכה, תהא תקרת השווי הפטור לפי חלקו היחסי של המוכר בדירת המגורים המזכה.
3.2. הגדלת מס רכישה על דירות השקעה (אינה דירתו היחידה של הרוכש)
3.2.1. לקבוע כהוראת שעה בסעיף 9 (ג1א) לחוק כי ברכישת זכות במקרקעין שהיא דירת מגורים, שנעשתה בתקופה הקובעת, ישולם מס רכישה בשיעורים משווי הזכות הנמכרת, ובלבד שהיא אינה דירתו היחידה של הרוכש ולא מתקיים בה האמור בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק, כדלקמן:
3.2.2. על חלק השווי שעד 1 מליון ש"ח - 5%;
3.2.3. על חלק השווי העולה על 1 מליון ש"ח ועד 3 מליון ש"ח - 6%.
3.2.4. על חלק השווי העולה על 3 מליון ש"ח - 7%.
3.3. תזכיר החוק יופץ לצורך קבלת הערות, למשך תקופה של 8 יום, ומיד לאחר מכן יובא לאישור ועדת השרים לענייני חקיקה, שמוסמכת בזה לדון בטיוטה ולאשר אותה על דעת הממשלה, ולהגישה מיד לכנסת.
3.4. לבקש מוועדת הכנסת, בהתאם לסעיף 113(ג) לתקנון הכנסת, לפטור מחובת הנחה את הצעת החוק לפני הדיון בקריאה הראשונה.
__________________________________________________________________________________________
האמור דלעיל מהווה מאמר כללי ואין בתוכנו ו/או בכל חלק ממנו משום המלצה ו/או חוו"ד משפטית ו/או ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא והמסתמך על המידע ו/או עושה בו שימוש, עושה זאת באחריותו בלבד.
עו"ד עינת גלוסר adveinat@bezeqint.net
